越南房地产：颇受外国投资者青睐的“饼子”

越通社河内——行内专家认为，近几年来，包括房地产领域在内的越南各个领域并购活动的交易量和交易金额均大幅上涨。

投资资金的转移

仲量联行(JLL)的最近市场研究数据显示，2016年第二季度全球房地产交易总额达1480亿美元，同比下降12％。据此，2016年上半年房产交易总额达2810亿美元，同比下降13％。

2016年第二季度，亚太地区的投资资金大幅降至220亿美元，同比下降28％。其主要原因就是因为中国和日本的交易额分别下降39％及20％。

2016年上半年，新加坡之所以成为区内呈现增长势头的唯一房产市场，是因为交易额为24.5亿美元的亚洲广场并购项目。这是世界上第二大及区内第一大并购项目，以JLL为投资咨询方。

对亚太地区的投资呈现放缓势头之时，越南房地产市场成为外国投资者的潜力市场，其中日本、韩国及新加坡是率先者。

推动越南并购活动发展的积极因素就是我国经济发展展望。越南GDP增长率为5.6％，同区内各国相比处于高水平。越南人类学模式研究结果显示，15至64岁的人口占全国总人口的70％，可支配收入有所增加，城市化速度较快，尤其是在河内及胡志明市两大城市，其给越南房地产加添吸引力。

仲量联行专家认为，外国投资商仍在继续寻找投入位于越南、尤其是胡志明市好位置的办公房地产的机会。他们把目标和期望放在资本价值的增长及资本化率的下降。

2016年第一季度最值得注意的并购项目之一就是日本某家投资商以4700万美元收购设在胡志明市第一郡的A&B大夏70%股权。上述成功并购项目提供有关资本化率超过8%的位于胡志明市中心B等级办公室的交易活动以及投资商对其的期望度等相关资料。

2016年第二季度，Mapletree Investments公司收购了位于胡志明市第一郡的Kumho Asiana Plaza综合区，其资本化率约达9%。

上述并购交易项目举世瞩目，颇受了黑石集团、高盛集团等一流私人投资基金会或正欲丰富对新兴市场投资项目的许多其他外商以及欲在河内市和胡志明市设立办公室的保险集团等的青睐。

要面对的挑战

大多数投资商都希望投入带来稳定收入的越南房产项目，但是适合的机会寥寥可数。供应短缺的主要原因就是大楼开发商正在对现有收入感到满意，因此他们不想把财产出售，甚至在投资商愿意提出很低投资回报率的情况下。

有关公寓、住宅及商业地产等项目，外国投资商经常寻找拆迁补偿后土地。然而，由于越南房产市场仍然年轻，上述类似土地有限。此外，大部分在市场上出售的房产往往不得到广泛公开，不采用正式渠道，其导致投资商直接接触最好房产商品的可行性有限，他们常要通过咨询公司。

仲量联行预计，投资商寻找用于建设住宅的拆迁补偿后土地之潮仍然高温未退。面临公寓地产市场带来的挑战时，投资商应提出创新的投资战略。

据此，许多投资商正在考虑并愿意参与合资，与越南最有威信投资商合资。国内投资商的优势是把握市场形势、法律规定及已经确立的房地产投资组合。外国投资商的优势是实力强、经验丰富。

可见，2016年上半年，日本阪急不动产公司及日本铁道公司等日本投资商与越南南龙公司的并购项目及日本三洋房产公司与进发公司的并购项目是范例。

仲量联行预计，这继续成为明年的主流，其有助于吸引外国投资基金会投入越南市场并推动越南房产市场向好发展。（来源：越南《人民报网》）