廉价房稀少 高档公寓供应源占压倒性优势

高档公寓供应源占压倒性优势。图为：河内Rivera Park项目。图自Vietnam+

据建设部在国内的考察数据，越南价格中等偏低的房屋市场细分占房屋需求的80%，然而供应量较稀少。而高档公寓却较多。

“廉价房”供应源短缺

Batdongsan.com.vn市场研究部表示，2018年，河内和胡志明市“廉价公寓”成为搜索次数最多的关键词。其中，河内市平民公寓搜索次数比率在46-46%左右，在胡志明市的搜索次数在35-38%左右。

关于价格方面，河内购房者较为关注每平米价格为2000万越盾的60-70平米的公寓。胡志明市购房者关注每平米2000-3500万越盾的60-70平米的公寓。

5年前，河内市出现每平米价格1300-1500万越盾的低价商业地产项目。然而，近3年来，很少有保障性房项目推出上述价格。目前，低价商业房产项目的价格约每平米1700-2000万越盾。

在市场对廉价房的需求日益增加时，新的供应源短缺，各廉价房项目均处于不便利的地区。因此，一年来，部分购房者已选择购买离市中心较近的二手房。

据了解，灵潭和金文-金缕是集中许多廉价房项目的两个小区，搜索次数达50万和40万。Capital House 公司副总裁兼副总经理陈如忠表示，廉价房建设未强劲发展的原因是国家没有推出推动投资者参与该领域的优惠政策。在市场面临困难时，低收入人群住房成为热点，但在市场升温以来（2015年至今）低收入人群房屋的信贷相关政策较为稀少。

陈如忠表示，发展低收入人群住房的Capital House 公司正在面临一大难题为项目已获批、已找到伙伴、已看出市场需求带来的潜力，但不能为购房者提供资金支持。因此急需一个长期的信贷政策亿有效解决低收入人群住房问题。

中高档公寓在市场上占压倒性优势

Batdongsan.com.vn市场研究部代表表示，自2016至2018年连续3年，该网站“公寓”这个关键词搜索量仅次于“住宅”。2018年，“公寓”搜索量近1亿，“住宅”搜索量为1.2亿。发表有关公寓的信息达100万条，仅次于地皮的信息数量。

公寓的热度主要集中于河内和胡志明两大城市。其中河内市搜索量占35%， 胡志明市为26%。该网站的考察结果还表明，2018年，2500万越盾以上一平米的公寓（含中高档和豪华公寓在内）供应量占压倒性优势。

然而，胡志明市高档公寓的搜索量比河内高一倍。具体为，4个季度河内市高档公寓搜索量在15%至17%左右，而胡志明市搜索率达30-32%。

灵潭和金文-金缕是集中许多廉价房项目的两个小区搜索量最多。图自越通社

越南越南世邦魏理仕公司（CBRE）经理杨垂容表示，上述两大城市高档公寓搜索量相差较大的主要原因为胡志明市许多投资者正购买高档公寓来出租给外国人。

然而她也指出高档公寓搜索量和交易量较多成为市场的弱点。高档公寓的供应快速增加，而需求却缓慢增长，其将对市场可持续发展构成威胁。

目前，胡志明市出租公寓的利润效率正呈现大幅下降趋势。例如，在聚集许多高档公寓并出租给外国人的第二郡高档公寓出租效率已从2015年的8%下降至2018年的6.5%，若高档公寓供应量继续增加，预计该比例将继续下降。

许多项目将在2019年大量上市

 杨垂容对2019年房地产市场做出预测时表示，2018年部分项目因一定理由而被推迟，有可能今年将大量上市。这也是相信河内和胡志明市两个城市公寓供应量将高于去年的理由。

她同时预测，2019年房地产市场的吸纳率将处于80-85%左右。除了豪华公寓市场细分的价格可能突增外，其他公寓市场细分，特别是普通和中档公寓的价格将保持稳定。

从经济角度来看，越南投资与发展银行（BIDV）经济师艮文力表示，2019年继续是房地产市场呈现积极信号并趋于稳定且质量更高的一年。流入房地产的外资将继续增长。原因在于外国投资者对中国与美国贸易战深表担忧，因此正计划把投资资金转向东盟，特别是越南房地产市场。

艮文力强调，2019年是数字商务和产能的一年。因此，各家房地产企业应充分利用该“黄金机会”来制定具体计划和方案来发展投资。

从国内来看，以政府改善营商环境的决心和创业运动，预计私营投资将增加。因而，公寓市场、高档公寓市场和工业地产等市场细分将迎来新机遇。此外，平民住房将迎来发展机会。

艮文力表示，2019年，部分投资者的投资将转向，以提升资金的流动性和循环性。有可能将从中档项目转向廉价项目，会有更适合消费者需求的产品。

艮文力同时建议尽管发展方向有变化，但投资者仍需注重产品质量、安全性和专业化管理等问题。在各大市场公寓市场仍有发展余地，但不应大量兴建公寓。

Batdongsan.com.vn公司副总经理阮国英也指出2019年房地产市场部分主导趋向，即工业地产将发展。因此，房地产市场将被重新分配，其不仅在河内和胡志明市两大城市发展，同时将扩大到其他卫星城市和附近地区。

特别，《全面与进步跨太平洋伙伴关系协定》（CPTPP）将于2019年正式生效，同时美中贸易战将使多家企业将工厂转移到越南。因此，北部地区土地，工业用地市场将蓬勃发展。（越通社—VNA）