附图(图片来源:越通社)

越通社河内——在新《住房法》获批以及国家经济释放许多可观信号、许多贸易协定得以签署、投资资金巨大及其利率低的背景下,步入丙申年,越南房地产被寄厚望。

1月15日举行的视频会议上,建设部的报告显示,2015年住房成交量持续增多,其中主要是中小户型房。此外,也有许多中高档商品房已成交。2015年,河内市的商品房成交1.9万套,同比增加0.7倍,胡志明市商品房成交1.8万多套,同比增加0.8倍。截至2015年12月20日,房地产库存总值降至50.889万亿越盾左右,同2013年第一季度相比下降60.4%,同2014年12月份相比下降42.3%。建设部同时表示,30万亿越盾优惠信贷一揽子的融资速度继续猛增。截至2015年底,银行已签署的总额达近27万亿越盾的各项贷款承诺书(完成预计的90%),贷款资金到位17万亿多越盾(完成预计59%)。

房地产泡沫的风险尚未形成

据Savills集团,2016年,美元存款利率会产生影响以及美国联邦储备系统很可能将加息,这是越南经济要面临的潜在挑战。在本地区内,越南的地位较为安全,然而利息支出仍然较高,消费者可能遇到许多风险,这给流向楼市的资金造成影响。

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然而,建设部副部长杜德唯认为,按规律并据多年来国内外实践经验,只有下列条件,房地产才出现泡沫:经济不稳定、过度发展;黄金市场、外汇、证券、银行存款利率低等其他投资市场不稳或缺乏吸引力;供应量不足、供不应求;财政政策,房地产贷款政策松动,太容易地放宽房贷标准;缺乏国家对房地产市场的及时且合理的干涉等。

按照上述要素,杜德唯先生重申:“房地产泡沫的风险尚未形成。只有位于城市中心的优越位置、基础设施良好、施工进度得以保障、房地产开发商具有权威并颇受消费者关注的一些项目才出现房价上涨或过度上涨现象。”

航空行业有助于促进度假地产发展

目前,各家廉价航空公司具有有史以来最高的竞争力。这是使度假地产市场走热的间接原因。实际上,赴越南旅游的中国和俄罗斯游客量占总游客量的50%以上。上述两个国家离具有长海岸及顺利气候的越南各省市不太远。2015年游客量增多导致全国饭店行业随之蓬勃发展。据此,系列世界级饭店2016年将投入运营。从北部地区的下龙到中部地区的岘港及芽庄以及南部地区的富国岛,到处可见正在建设和完成之中的饭店及度假村项目。

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越南旅游业呈现良好发展势头。国内游客量占总游客量的三分之二。此前,取决于靠近大海的优越地理位置、优好高尔夫球场以及满足国际标准的建筑风格等优势,许多饭店达到国际标准。当今,各家饭店继续挖掘并发挥上述优势,同时开发了颇受欢迎的新度假地产形式。

2016年,全国沿海省市将出现许多从中级到世界级的度假地产项目。

前建设部副部长、越南房地产协会会长阮陈南先生认为:拥有许多顺利条件及潜力的度假地产将是2016年的一个潮流。”他之所以作出如此认定,是因为根据下列几个原因:一是、越南旅游业的潜力可挖较大,具体是:拥有长海岸、许多越南海滩入围世界上最美丽海滩名单,自然遗产及文化历史遗产较为丰富等。二是、越南宏观经济近几年来猛增。特别是,2015年,居民收入大幅增长,因此购买包括度假地产在内的各类房地产的需求随之增加。三是、目前,市场上现有许多大规模的度假地产项目,其得到同步的投资,然而售价却较为合理。

零售地产及办公室市场爆发性增长

在国内外开发商进行激烈竞争的背景下,去年是零售地产市场活跃发展的一年。截至2015年9月,房地产零售总额同比增长9.1%,成为全世界最高增长速度之一。我们同时目睹,零售地产领域上的兼并和收购活动频繁。除了已经发展壮大的国内零售商之外,外国开发商也正在推介他们的经营模式。2015年,零售地产市场欢迎Vingroup,AEON、Lotte和Vivocity等集团的加入。2016年,采用新零售模式的许多其他零售中心将出现,诸如:设在胡志明市西贡中心大厦的高岛屋连锁店等。

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在国内公司扩大经营规模,国外公司进军越南市场的背景下,租赁办公室的需求日趋增长。虽然金融、保险、房地产等领域的营业增长速度较快,但是租赁办公室的需求未见大幅增长。其原因在于各家企业仍租赁效益欠佳的小型办公室。因此,随着时间的推移,这类大厦质量逐渐下降之时,我们期望租赁办公室的需求量将随之增加。此外,胡志明市房地产供量不足有助于保持该市场的平衡。Savills于2015年11月公布有关办公室市场的预测报告显示,开发商期望在未来两年内,租价将增加4%至9%。

2015年,越来越多外国开发商把目光投向越南市场,加之流动性较强,这有助于推进交易市场更为健康地发展。2016年,在资本市场及股票市场良好发展的背景下,上述形势将得到维持。我们同时期待《跨太平洋伙伴关系协定》、东盟经济共同体、《区域全面经济伙伴关系协定》等区内外贸易协定带来的可观信息。上述要素有助于保障2016年越南房地产市场继续保持稳健发展趋势。

公寓繁多、局部价格上升

据Savills集团,2016年,46个项目的约2.46万间商品房将上市。Savills集团市场研究部经理杜秋姮认为,2016年越南房地产市场前景较为广阔。她称:“保持2015年的增长势头,2016年上半年成交量有望大幅增长。然而,由于2016年供应量猛增,年底楼市增速将放缓。”

Savills集团还认为,值得注意的是,当今买房者更加注重于项目的基础设施、现代设计等要素,因此他们更为严格地选择项目。此外,开发商同时大力落实销售优惠政策,推出许多促销计划,实施购房财政补贴政策。

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Savills越南公司总经理Neil Mac Gregor认为,“2015年,全国住房市场良好运营。我们亲眼目睹,居民自住性住房需求有所增加。投机购房行为有所减少,尤其是在胡志明市市场上。许多项目上市时颇受关注。该趋势至少在2016年仍然得以维持。由于供应量猛增,因此今后所期望的价格仍维持在稳定水平。可以说,经济复苏,基础设施得以迅速改善,法律环境更为宽松以及银行提供的积极财政支持有助于增强购房者的信心。从而成交量大幅增加。”

建设部副部长杜德唯预测,各项贸易协定签署之后,越来越多外国组织及个人对越进行投资兴业,其中对房地产领域投资经营的外国开发商具有巨大实力及先进建设技术。那时,外国人对商品房尤其是设在大城市的高中档公寓的需求将随之增长。

除此之外,国内企业把无法继续开展或实施进度延迟的项目转让给资本实力雄厚的外商投资企业。国内房地产企业也要进行投资结构重组,提高能力及专业性,旨在保障具有足够实力以在国内市场上进行竞争。此外,办公室、服务、贸易等市场将走热。

在上述分析的基础上,杜德唯副部长预测,2016年越南楼市将继续良好发展,流动性保持良好。有关房价,只有位于城市中心的优越位置、基础设施良好、基本建设工作已经完成或施工进度得以保障、房地产开发商具有权威的一些项目之房价才呈略增之势。(来源:越南《人民报网》)